3月已过大半，“金三”时节，“小阳春”虽不如预期般那样猛烈，好在有所回暖。

在房市记者的身边，也已经有卖出去房子的朋友和正在咨询买房的朋友，至少不是年前那样寂然。

而且从全国重点城市的反馈来看，楼市总体回暖的基调已经明确，政策的确定性增强，百城楼市库加速去库存，接下来就是市场信心的不断增强。

（资料图片）

利好政策
“金三”时节的一场及时雨

这段时间，业内都在密切关注一线城市的楼市情况，北上广深、香港等城市起到了带头作用，在政策加持下带来了可喜的连锁效应。

比如香港“撤辣”之后，楼市掀起了一股购房潮，一夜之间，香港购房者又回来了，包括大量内地购房者也纷纷涌入。

再比如北上广深，放松限购，也在3月如愿迎来了“小阳春”。

根据深圳中原研究中心数据显示，上周深圳市新房住宅共成交432套，环比上升25.9%；成交面积4.47万㎡，环比上升20.8%。

此外，2月20日，央行公布2月LPR报价，1年期维持3.45%不变，5年期以上LPR从4.2%降至3.95%，下降25个基点。

房贷利率的下调，也让观望者加速入市。

值得注意的是，开年这一波利好政策落地之后，房地产市场分析机构指出，一线城市的楼市政策仍有继续解绑和优化的空间。

3月9日，在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹指出，稳市场，城市政府要用好调控自主权。

对此，中指研究院市场研究总监陈文静认为，结合今年两会新的定调，从具体的调控政策趋势来看，2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备放松空间。

“小步慢跑”
或许将是楼市常态

和以前的高歌猛进比起来，现在的楼市回暖只算得上是“小步慢跑”。

聊胜于无，紧跟北上广深的节奏，重庆楼市3月的成交量，多少有了“小阳春”的特征。

据协卓数据，上周重庆商品房成交22.95万方，环比上涨42.90%；

上上周的线下房交会，来自克尔瑞重庆的数据也显示，3.4-3.10期间，日均来访较今年日均来访上涨23%，处于今年峰值。

“现在的市场热度，对比之前确实要好上不少，很大程度是学区房和年前积压的需求释放，房贷利率下调也有一定促进作用”，北区一楼盘营销人士认为，整体来说，2024年的“小阳春”虽然比往年晚一点、热度低一点，但具备持续性回升的趋势和潜能。

同时该营销人士也表示，在实际成交并未迎来全面回暖的情势下，或许“小步慢跑”将是楼市运行常态，总体势头有望底部企稳。

卖房速度放缓但库存量减少

金三银四“梦幻”开局，对于后市的预判，少不了楼市供需关系分析。

过往数年，钢铁丛林拔地而起、楼市新盘不断推出、购房者争相抢购......这是房地产行业的普遍场景。

但如今，昔日场面已然淡去，楼市供需关系发生逆转，供给侧热度转淡，并带来了一个显著影响——楼市待售新房库存规模缩水。

据铭腾机构统计，目前重庆楼市推出库存579万方，存销比11.7个月（数据发布时间为2024年3月5日）。

“存销比11.7个月”是什么概念？

可以说压力较大，但这个数据是在去化周期合理值内。

上海易居房地产研究院在今年1月23日发布的《2023年全国百城库存年度报告》（下简称《报告》）中，将去化周期合理值定义为12-14个月。目前重庆楼市的去化周期尚在合理值内。

同时，房市记者梳理了近三年重庆楼市的土地供应量和住宅成交量：

2021年土地供应成交1698万方，中心城区新建商品住宅成交1935万方；

2022年土地供应成交467万方，中心城区新建商品住宅成交589.4万方；

2023年土地供应约295万方，中心城区新建商品住宅成交约647万方。

从数据来看，连续3年均是供小于求，土地供应减少也相当于给重庆楼市去库存。

（图源铭腾机构）

因此，推出存量其实去化压力还好，特别是很多好的板块，未来真的存量告急，很稀缺。

反倒是广义存量压力大，根据铭腾机构统计数据，截至今年1月份，重庆楼市有效存量约2700万方（这是铭腾机构统计数据，锐理数据统计约3888万方），这个规模依旧不小，去化周期是4.5年。

当然，物极必反，易居房地产研究院指出，2024年去库存周期或存销比将迎来真正的拐点。

铭腾机构董事长朱廷勇也在2024年房地产趋势发布会上判断称，预计1.5年后，重庆存销比就能将至8个月。

（2024春季房交会现场/吖吖摄）

所以，综合市场观点来看，2024年可以说是全面消化2023年政策、提高去库存效率的关键时期。

目前正值金三银四“小阳春”，市场升温，房企积极去库存，复苏向好态势有迹可循。

对于重庆楼市的未来，借用2024《政府工作报告》提到的一句话：

“对于房地产市场，我们不能光看短期，还要看中长期。当前，我国房地产市场调整转型，稳定市场任务依然艰巨。但是，从我国城镇化发展进程看，从全国城镇住房存量的更新改造需求看，房地产还是有很大的潜力和空间。我们相信，只要坚定信心，尊重规律，坚持有什么问题解决什么问题，就能够促进房地产市场平稳健康发展。”

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